EL ACTA PREVIA NOTARIAL PARA UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO: TRANSPARENCIA, PROTECCIÓN DEL CONSUMIDOR Y EL TEST DE COMPRENSIÓN
1. Introducción
La transparencia y la protección del consumidor son pilares fundamentales en la contratación de préstamos hipotecarios en España.
Para garantizar estos principios, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, introdujo el acta previa notarial como un documento esencial que debe formalizarse antes de firmar el contrato de préstamo hipotecario.
El objetivo de esta acta es asegurar que el prestatario haya recibido toda la información relevante y haya comprendido las condiciones del contrato.
Este acto de verificación es llevado a cabo por el notario, pues conforme a la Ley 5/2019 el Acta incluye un test de comprensión diseñado para medir el nivel de entendimiento del prestatario sobre las cláusulas y condiciones del préstamo.
2. El Acta previa notarial
Finalidad del acta:
El Acta previa notarial es un instrumento que proporciona transparencia y seguridad jurídica, asegurando que el prestatario esté completamente informado sobre el contrato de préstamo hipotecario.
De esta forma, se garantiza que el consumidor no se vea sorprendido por cláusulas o condiciones desconocidas tras la firma del contrato.
Documentación requerida: La Ley 5/2019 establece que el prestatario debe recibir la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), y otra documentación relevante con una antelación mínima de diez días naturales antes de la firma del contrato.
Este plazo permite que el prestatario pueda revisar los términos con calma, consultar dudas o realizar comparaciones, si lo considera necesario.
La FEIN contiene detalles sobre las condiciones financieras, como el importe del préstamo, duración o el tipo de interés, mientras que la FiAE alerta sobre posibles cláusulas que requieren especial atención, como índices de referencia utilizados o vencimiento anticipado
Verificación de la comprensión del prestatario:
La intervención del notario asegura que el prestatario es consciente de los términos y condiciones del contrato, así como de las implicaciones legales y financieras de cada cláusula, aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato
El test de comprensión, es una herramienta adicional en este proceso de verificación.
3. Procedimiento y actuación del notario en el acta previa
El objetivo es que el prestatario tome una decisión informada y consciente.
Responsabilidad del notario:
La figura del notario en este proceso es la de un garante de imparcialidad.
El notario debe asegurarse de que el prestatario haya recibido toda la documentación necesaria y haya tenido el tiempo adecuado para revisar los términos del contrato.
Control de plazos:
El notario también tiene la responsabilidad de confirmar que se ha cumplido el plazo mínimo de diez días de antelación en la entrega de la documentación.
Este control es vital para asegurar que el prestatario tenga el tiempo necesario para analizar la información.
4. El test de comprensión que acompaña al Acta notarial
Objetivo del test:
El test de comprensión es una herramienta diseñada para asegurar que el prestatario ha entendido los aspectos fundamentales del préstamo hipotecario.
Contenido del test: El test abarca una serie de temas clave que incluyen las cláusulas más importantes del préstamo, las advertencias sobre posibles riesgos, las condiciones financieras y las consecuencias de incumplimiento.
Específicamente, se enfocan en cuestiones como:
- Tasa de interés: Distinción entre tipos fijo y variable, y sus implicaciones.
- Gastos asociados: Comisiones, seguros obligatorios y gastos de constitución de hipoteca.
- Cláusulas de vencimiento anticipado: Consecuencias de no cumplir con los pagos del préstamo.
- Opciones de reembolso y amortización.
A través de una serie de preguntas, el test permite que el notario evalúe si el prestatario tiene el conocimiento adecuado sobre estas áreas antes de proceder con la firma.
Entres estas cuestiones es frecuente que susciten dudas al prestatario en relación a:
a. La diferencia entre SUBROGACIÓN DE ACREEDOR Y LA SUBROGACIÓN DE DEUDOR, que son figuras legales en las cuales se cambia una de las partes de una obligación, pero de forma distinta en cada caso:
Subrogación o cambio de Acreedor,
- En este caso, una nueva persona asume la posición de acreedor respecto a la deuda.
- Este tipo de subrogación se puede dar, por ejemplo, cuando una entidad financiera vende la deuda a otra institución o conforme a la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
- Efectos: El deudor sigue siendo el mismo, pero quien tiene el derecho de exigir el pago cambia, y el nuevo acreedor asume todos los derechos del acreedor original.
Subrogación o cambio de Deudor
- Consiste en que una tercera persona asume la deuda de la persona original.
- Puede suceder, por ejemplo, cuando alguien adquiere un inmueble con hipoteca y acuerda asumir la deuda del anterior propietario.
- Efectos: El acreedor sigue siendo el mismo, pero el deudor cambia, de modo que el nuevo deudor es quien debe cumplir con las obligaciones de la deuda.
La responsabilidad de pago se transfiere al nuevo deudor, lo que requiere el consentimiento del acreedor.
b.- LA RESPONSABILIDAD DEL DEUDOR
En el contexto de la legislación española, la respuesta es que el deudor hipotecario responde de la deuda con todos sus bienes presentes y futuros, no solo con el bien hipotecado.
Esto se debe a que en España rige el principio de responsabilidad patrimonial universal (según el artículo 1911 del Código Civil), por el cual el deudor responde de sus obligaciones con todo su patrimonio, a menos que en el contrato se pacte una limitación específica de responsabilidad, lo cual no es lo habitual en contratos hipotecarios para particulares.
c.- DACIÓN EN PAGO
En España, la posibilidad de entregar la casa para cancelar la deuda hipotecaria, conocida como dación en pago, no es un derecho automático del deudor, sino que depende de la aceptación por parte del acreedor, generalmente una entidad bancaria.
La dación en pago implica que el deudor entrega el bien hipotecado al acreedor para saldar la deuda, y este último acepta dicha entrega como pago total de la obligación.
Existe alguna excepción:
El Real Decreto-ley 19/2022 establece dos importantes medidas de apoyo para aquellos deudores que enfrentan dificultades serias para pagar sus préstamos hipotecarios.
Estas medidas incluyen:
Una modificación del Código de Buenas Prácticas de 2012, regulado en el Real Decreto-ley 6/2012, del 9 de marzo, que establece medidas urgentes para proteger a los deudores hipotecarios sin recursos.
Un nuevo Código de Buenas Prácticas, temporal y de carácter transitorio, con una duración de 24 meses.
El Real Decreto-ley 19/2022 establece la posibilidad de dación en pago para los deudores hipotecarios que se encuentren en situación de grave dificultad económica y para quienes la reestructuración de la deuda y las medidas complementarias no resulten viables.
En estos casos, los deudores pueden solicitar la dación en pago de su vivienda habitual, lo que implica la entrega del bien hipotecado a la entidad financiera o a un tercero designado por esta, quedando definitivamente cancelada la deuda
A día de hoy es posible que se decida prorrogar el Código de Buenas Prácticas hipotecarias hasta finales de 2025.
Esta extensión tendría como objetivo seguir ofreciendo apoyo a las familias que enfrentan dificultades para cumplir con sus pagos hipotecarios, particularmente ante la reciente subida de tipos de interés.
Y en algunas comunidades autónomas como Cataluña, Ley 22/2010, de 20 de julio, del Código de consumo, hace referencia a la dación en pago en varios artículos.
A continuación, se detallan las menciones específicas:
Artículo 123-2: Se añade la letra h) que establece que, en el caso de los créditos o préstamos hipotecarios, puede preverse la opción de la dación en pago..
Artículo 131-3: En el marco de los procedimientos de resolución extrajudicial de conflictos de consumo derivados de contratos de crédito o préstamo hipotecario, se menciona que el informe de evaluación social debe ir acompañado de propuestas de viabilidad o liquidación ordenada de la deuda, que pueden incluir la dación en pago.
Artículo 132-4: Este artículo establece que las administraciones públicas catalanas deben garantizar un procedimiento de mediación en casos de ejecución hipotecaria de la vivienda habitual, buscando acuerdos que puedan incluir la dación en pago.
Evaluación de resultados:
Los resultados del test le permiten al notario identificar áreas en las que el prestatario puede tener dudas o falta de comprensión.
En estos casos, el notario tiene la obligación de proporcionar explicaciones adicionales hasta que el prestatario comprenda todos los términos y condiciones.
5. Protección al consumidor y transparencia en la Ley 5/2019
Transparencia y seguridad jurídica:
El acta y el test de comprensión refuerzan la transparencia en los contratos de crédito inmobiliario, protegiendo al consumidor de firmar acuerdos que no comprenda completamente.
Esto representa una mejora significativa en la seguridad jurídica del proceso de contratación, ya que permite que ambas partes entren en el contrato de manera informada y consciente.
Protección ante cláusulas abusivas:
Uno de los objetivos primordiales de la Ley 5/2019 es proteger al consumidor de posibles abusos.
Las cláusulas abusivas han sido motivo de numerosos litigios en el pasado, y el acta previa y el test de comprensión permiten identificar y evitar este tipo de cláusulas antes de la firma del contrato, como señala la Exposición de Motivos de la Ley.
Posición del prestatario:
La ley, a través del acta notarial y el test de comprensión, busca equilibrar la relación entre el prestatario y el prestamista, proporcionando al prestatario un mayor control sobre la información y los términos del contrato.
Esto otorga una mayor autonomía y seguridad al consumidor al momento de tomar decisiones financieras significativas.
6. Implicaciones legales y prácticas del acta y del test
Impacto en la contratación de hipotecas:
Desde la implementación de la Ley 5/2019, el proceso de contratación de hipotecas ha cambiado considerablemente.
Ahora, los consumidores están mejor informados y los prestamistas deben ser más transparentes con las condiciones de sus productos.
Esto ha contribuido a una reducción en el número de conflictos y litigios relacionados con préstamos hipotecarios.
Intervención del notario:
El notario actúa como un “control de calidad” en el proceso de contratación, garantizando que el prestatario comprende plenamente las obligaciones que está asumiendo.
Esto no solo protege al consumidor, sino que también reduce la posibilidad de futuros conflictos legales entre el prestatario y el prestamista.
Evolución legislativa y su impacto:
La Ley 5/2019 se alinea con las directrices de la Unión Europea en materia de protección al consumidor y transparencia financiera, representando un paso importante hacia la mejora de las prácticas en el mercado hipotecario español.
Además, posiciona a España en una posición destacada en términos de transparencia y protección del consumidor en el ámbito financiero.
Por lo que podemos concluir indicando que el acta previa notarial y el test de comprensión representan una herramienta fundamental en la protección del consumidor en el mercado hipotecario.
Al garantizar que el prestatario comprende los términos y condiciones del préstamo, estos mecanismos contribuyen a reducir los conflictos y aumentar la transparencia en el proceso de contratación.
El notario, como garante de la transparencia y la comprensión, juega un papel esencial en la aplicación de la Ley 5/2019.
La intervención del notario y el uso del test de comprensión demuestran el compromiso del sistema notarial español con la protección del consumidor y la transparencia financiera.
Este enfoque no solo favorece al consumidor, sino que también mejora la confianza en el mercado hipotecario y en la figura del notario como un agente clave en la protección del consumidor en España.